27/12/2018

Такие доступные. Дачи под Москвой теперь можно купить за копейки. Почему это опасно?

Такие доступные. Дачи под Москвой теперь можно купить за копейки. Почему это опасно?

Загородный рынок Московской области уже не первый год находится в стагнации. Спроса почти нет, скидки не дают только самые упертые собственники. Все показатели ползут вниз — и сделки, и цены, и качество самих проектов. Фактически обзавестись дачей теперь можно за копейки. А вот стоит ли?

С начала года, как подсчитали аналитики портала «Мир Квартир», дачи подешевели по всей России. Подмосковье, конечно, ни в тройку, ни даже в десятку лидеров по падению цен не вошла: близость к столице удерживает от фатального падения. Но снижение все равно оказалось довольно серьезным: минус 8,4 процента смотрятся бледно разве что на фоне падений на 28-30 процентов, которые зафиксированы в Кировской области и Приморье.

Присмотревшись внимательнее, можно увидеть, что цены снижаются во всех сегментах загородного рынка Московской области — от коттеджей и таунхаусов до земельных участков. Однако к бешеному спросу это не приводит. Результат — застройщики потихоньку сворачивают свою активность.

BREM

«В третьем квартале 2018-го на первичном загородном рынке в продажу не поступило ни одного нового поселка, — рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. — Это вполне соответствует тенденции низкой девелоперской активности, которая сложилась на рынке. С лета 2017 года на рынке сохраняется нулевая динамика».

Как уточняют в компании «Инком-Недвижимость», если что-то и выводится в продажу, это в основном участки без подряда на строительство — к ноябрю их доля в предложении эконом-класс уже превысила 80 процентов. В целом, как отмечают в компании, распространенная среди игроков рынка стратегия в последнее время — избавляться от застройки в проектах, минимизировать инфраструктуру, новых проектов не начинать и вообще потихоньку переориентироваться на другие сферы деятельности. Поскольку на загородном рынке ловить в обозримой перспективе будет нечего. «Звонков по вопросам приобретения коттеджей и участков у нас выросло на 3,5 процента к прошлому году, количество показов снизилось на 55,5 процента, — делится статистикой Илья Менжунов. — Качество запросов снижается». Продавцы готовы к скидкам до 20-25 процентов от стоимости и охотно обсуждают с желающими что-нибудь купить не только дисконты, но и рассрочку, отмечает эксперт.

На практике это выливается, в частности, в то, что более-менее ликвидные варианты потихоньку раскупаются, а имеющийся ассортимент предложений неминуемо теряет в качестве. Как говорит директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Антон Архипов, низкокачественные поселки, выводимые в продажу в последние годы, прибыль в сегодняшних условиях не приносят. «Проблема в том, что для создания принципиально иного предложения нужны серьезные финансовые и кадровые ресурсы, но компаний с таким портфелем на «загородке» очень мало — максимум в десять процентов», — сетует эксперт.

BREM

В общем, рынок сейчас компаниям неинтересен, и большинство игроков стремится поскорее унести ноги, распродавая то, что приходится реализовывать, чуть ли не по себестоимости. Стоимость подмосковной сотки, как подсчитали в «Мире Квартир», начинается от 57,3 тысячи рублей. Но что это за продукт?

«Ценообразование на загородном рынке гораздо сложнее, чем, например, формирование цен на квартиры в городе. Число переменных настолько велико, что цены на участки одинаковой площади в одной локации может различаться на порядки, — рассказывает Михаил Африканов, руководитель проекта Истринская долина. — Сегодня самая дешевая земля — в отдаленном Озерском районе Подмосковья, где цена сотки начинается от 50-55 тысяч рублей. Недостатки здесь очевидны: слабо развитый район, плохая транспортная доступность. Соблазн приобрести наиболее дешевую землю может привести к плачевным последствиям. Средняя же стоимость сотки во всей Московской области втрое выше — порядка 150 тысяч рублей».

«Если задаться такой целью, можно найти землю и дешевле — чуть ли не по 10-15 тысяч рублей за сотку. Но это годится разве что для того, чтобы воткнуть табличку «вот моя собственность», как космонавт на Луне, — рассказывает Ольга Вершинина, частный агент, работающий на загородном рынке с конца 2000-х. — Это будет удаленный район, плохой рельеф, никаких коммуникаций. А, чтобы вы понимали, тянуть коммуникации получится дороже, чем вы купили участок».

Второй по доступности вариант — участок в старом, еще «советском» садовом товариществе. Стоит трижды подумать, прежде чем покупать участок в старом советском СНТ или ДНТ. Земля там выдавалась еще задолго до появления института частной собственности, а трудности кадастрового учета не ушли до сих пор — около половины всех участков в стране не имеют точных границ. Продавать такие участки (без границ или со спорными границами) нельзя, но даже если земля поставлена на кадастровый учет, соседи могут захотеть эти границы подвинуть.

Но и организованные поселки — теперь не гарантия надлежащего качества продукта, поскольку застройщики массово «режут косты» и убирают из своих проектов все, что только можно. По статистике «Инкома», за последние десять лет в загородных поселках Подмосковья (даже дорогих!) закрылось более половины ресторанов и фитнес-клубов, а 80 процентов выводимых на рынок проектов не имеют централизованного водопровода и канализации.

Так что радость от снижения цен имеет и свою оборотную сторону — в виде падения качества и серьезного роста дополнительных расходов после покупки.

«Брать лучше готовые дома или участки с подрядами, — резюмирует Ольга Вершинина. — Причем надо смотреть и проверять все: документы на землю, границы участка по Росреестру, техусловия на коммуникации, договоры застройщика с подрядчиками. Если дом готовый — надо смотреть в реале, как работает водопровод, спросить соседей, как часто бывают сбои с электричеством и водой и т.п. Есть ли питьевая вода, какой установлен септик и так далее. А брать то, что никак нельзя проверить и пощупать, не советую ни при каком рынке».

Статистика компаний-игроков рынка этот тезис подтверждает. Так, по статистике «Инком-Недвижимость», до 70 процентов купленных в последние годы участков без подряда потом выходят на вторичный рынок — причем ровно в том же состоянии, в каком были куплены. В буквальном смысле по принципу: «купить что-нибудь ненужное, чтобы потом продать что-нибудь ненужное». И хорошо еще, если не с огромной скидкой.

Источник: Лента





Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
Гетто-районы Москвы: причины появления «человейников» и маргинализации локаций
Гетто-районы Москвы: причины появления «человейников» и маргинализации локаций

В Москве увеличивается социальное расслоение населения — чем это грозит столице? Одна из самых вероя...

20/12/2018
Под какую квартиру дадут кредит. Требования банков при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке
Под какую квартиру дадут кредит. Требования банков при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку будущий заемщик должен убедиться, что выбранный им...

18/12/2018
Как скажется на рынке ипотеки повышение пенсионного возраста
Как скажется на рынке ипотеки повышение пенсионного возраста

Рассчитывая срок ипотеки, банки учитывают время выхода клиента на пенсию. Что будет после повышения ...

20/06/2018
Потолки в стандартных российских квартирах могут стать выше на 40 см
Потолки в стандартных российских квартирах могут стать выше на 40 см

Высота потолков в новом стандартном российском жилье может быть увеличена до 2,8 метра, сообщил журн...

02/02/2018
Власти Москвы отказались от предоставления льготной ипотеки по программе реновации
Власти Москвы отказались от предоставления льготной ипотеки по программе реновации

Уже утверждено положение о возможности закупки дополнительных квадратных метров. Власти Москвы не бу...

15/03/2018
Прямая оплата услуг ЖКХ: поможет ли сэкономить новая система
Прямая оплата услуг ЖКХ: поможет ли сэкономить новая система

Как отразится на россиянах закон, позволяющий платить за тепло и воду напрямую поставщикам Президент...

09/04/2018