09/01/2019

Рост цен и заморозка проектов: что ждет рынок новостроек в 2019 году

Рост цен и заморозка проектов: что ждет рынок новостроек в 2019 году

Ускоренный переход на проектное финансирование станет главным событием жилищного строительства следующего года.

В уходящем году рынок новостроек чувствовал себя достаточно уверенно: продажи каждый месяц превышали показатели предыдущего, ставки по ипотеке держались на минимальном уровне и стимулировали покупателя. Сами застройщики к середине года (вступал первый пакет поправок, ужесточающий правила игры на рынке) спешили получить максимальное число разрешений, чтобы строить еще в ближайшие два-три года по старым правилам.

Но конец года оказался неожиданным: власти решили перевести все проекты на эскроу-счета со второй половины следующего года. И уже президент подписал закон, который предваряет эти инициативы в реальность. Теперь все застройщики: и те, кто начал строить жилье, и те, кто будет это делать после 1 июля 2019 года перейдут на спецсчета. Исключения хотят сделать для проектов высокой стадии готовности и высокой долей продаж. Пока разработкой соответствующих критериев занимается Минстрой РФ.

Кроме этого, со следующего года повышается ставка НДС (с 18% до 20%), и ключевая ставка тоже пошла вверх. Как все это скажется на рынке новостроек (и ценах), и что будет задавать тон его развитию рассказали эксперты и сами застройщики.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Главным событием в 2019 году станет реформа долевого строительства, точнее поголовный переход всех застройщиков на новую модель финансирования с 1 июля. Я полагаю, что это событие коренным образом повлияет на весь рынок в следующем году. Можно предположить, что выход в продажу новых проектов резко сократится. Застройщики не станут рисковать, начиная реализацию проектов в непредсказуемой и непонятной правовой среде

В 2019 году появляется риск снижения спроса, который обусловлен ростом ипотечных ставок. Если в Москве и Петербурге эта тенденция на первых порах не повредит росту спроса, то в регионах сделки с новостройками могут сильно сократиться. Не исключаю, что в 2019 году рынку понадобится новая программа субсидирования ипотеки или другие меры поддержки.

Рост цен продолжится, во всяком случае, на столичном рынке массовых новостроек. Во-первых, из-за постепенного сокращения объема предложения на фоне высокой покупательской активности. Во-вторых, из-за повышения себестоимости. При этом, застройщики будут стараться сдерживать повышение расценок. Дальнейшая стратегия девелоперов прямо зависит от имеющихся у них резервов.

Поскольку ситуация в отрасли серьезно осложнится, закономерно можно ожидать выбывание из «игры» слабых звеньев. В зоне риска, прежде всего, малые застройщики, которые возводят примерно половину всего жилья в России. Правда, их бизнес более гибкий и адаптивный, чем у крупных девелоперов, так что возможно они успеют подготовиться к изменениям.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко:

Предстоящий год мы встречаем с довольно широким спектром неопределенностей: начиная от ужесточения санкций, которое может повлиять на ключевую ставку (и на ипотечную), заканчивая критериями, которые будут определять переход на эскроу-счета.

Сейчас власти планируют смотреть на степень готовности и уровень продаж при переводе на эскроу-счета (ред. – критерии, которыми занимается Минстрой РФ). Соответственно, те застройщики, которые имеют объекты готовностью 30-50% и такую же долю продаж, постараются эти показатели максимально поднять к 1 июля, чтобы остаться под Фондом защиты дольщиков. Как следствие – обострение в первом полугодии борьбы за покупателя и оптимизация производственных процессов. Думаю, в этот период мы увидим аномальные показатели, как по продажам, так и по объемам ввода.

По нашим прогнозам, общий ввод по итогам следующего года составит порядка 80 млн кв м жилья, то есть плюс 5-7% к этому году. Касательно 2020 года уже существуют серьезные опасения резкого снижения объемов ввода. Успехом будет повтор результатов 2018 года.

Не стоит забывать и о самих банках. Если весь рынок перевести в моменте на эскроу-счета, то это потребуется по меньшей мере, 1,5 трлн рублей. Пока под вопросом остается и сам механизм такого перехода, неясны детали проектного финансирования.

Если же с 1 июля наибольшая часть рынка разом перейдет на проектное финансирование, то второе полугодие ознаменуется повышением цен на 8-10%. Главным риском для застройщиков, как бизнеса, является потеря самостоятельности и подконтрольность банковской системе. Как следствие — появление новых крупных застройщиков в лице банков, а также, вполне вероятно – государства.

Председатель совета директоров БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова:

В 2019 году на рынок новостроек будут влиять изменения в долевом законодательстве. Переход на эскроу-счета позволит минимизировать риски для покупателей, но вызовет рост цен на рынке, причем не только на первичном. Избежать удорожания недвижимости не удастся, ведь средняя ставка банковского финансирования составит порядка 8%. Вслед за новостройками подорожают и квартиры на вторичном рынке. Кроме того, в наступающем году мы, скорее всего, будем наблюдать рост ипотечных ставок, что также повлияет на уровень спроса. И первый, и второй фактор скажутся на общем количестве сделок. Стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет примерно на 10-15%.

Сами законодательные изменения будет способствовать уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных девелоперов, что в итоге скажется на снижении объемов ввода жилья.

Гендиректор ГК «Атлас Девелопмент», вице-президент Ассоциации строителей по УрФО Владимир Городенкер:

Развитие рынка новостроек уже сейчас определяет новое законодательство. На днях президент России Владимир Путин подписал закон «Об участии в долевом строительстве». Проектное финансирование, эскроу-счета и остальные поправки, вызвавшие бурные дискуссии, — теперь уже реальность. Поэтому основным трендом станет умение застройщиков реализовывать свои проекты по новым правилам.

Отрасль, в свою очередь, ожидает от государства ясности в мерах поддержки. Ипотечная ставка уже вошла в красную зону, которая глушит спрос на жилье. Инерции, набранной на дешевой ипотеке в 2017-2018 годах, еще хватит на год. Но если ставка продолжит расти или не будет снижаться, то платежеспособный спрос очень сильно сократится. Для очень многих семей сегодня дополнительные 3-5 тыс рублей к ежемесячному платежу являются критическими. Поэтому покупку квартиры они отложат до лучших времен.

Цены тоже вырастут, и сегодня это понимают все. Участие банков и страховщиков в строительстве неизбежно отразится на себестоимости кв м. Кардинального изменения в балансе рынка застройщиков не произойдет. В связи с новыми правилами игры, тем более, в условиях растущей ипотечной ставки, у плохих проектов станет еще меньше шансов быть реализованными. И не так важно, кто будет его хозяином – гигант или небольшая компания.

Гендиректор компании IKON Development Антон Детушев:

Поправки в 214-ФЗ – главный фактор, определяющий развитие рынка в перспективе не только следующего года, но и на горизонте 2-3 лет. Ускоренный переход приведет к тому, что часть девелоперов «заморозит» проекты, которые находятся пока еще в «бумажной» стадии. Эта ситуация сохранится до тех пор, пока не станут известны все правила работы в новых реалиях, а именно – ставки по проектному финансированию, возможности раскрытия эскроу-счетов . Пока даже такие базовые вещи не определены, вряд ли девелоперы продолжат так же активно выводить новые объемы на рынок.

Спрос на первичном рынке недвижимости Подмосковья в 2019 году останется на уровне этого года, либо покажет минимальную положительную динамику за счет пополнения объема предложения. Есть вероятность, что на фоне повышения ставок часть спроса перейдет из столицы в область, где квартиры доступнее. В результате одни проекты смогут даже увеличить продажи, тогда как другие – наоборот, столкнутся со снижением темпов реализации. Поскольку в последние два года девелоперская активность в Подмосковье падает, рынку грозит дефицит ликвидности. В 2019 году однозначно стоит рассчитывать на рост цен. Если проектное финансирование станет обязательным для всех, стоимость кв м вырастит в районе 10%.

Следующий год станет непростым для девелоперов, из-за чего часть из них уйдут с рынка. Речь не обязательно идет исключительно о банкротстве. Это может быть продажа, консолидация бизнеса. Однако часть игроков все же обанкротятся, не выдержав возросшей нагрузки. В наименее устойчивом положении — застройщики, строящие 1-2 точечных объекта. Причем сегодня в целом по России 57% застройщиков ведут реализацию и строительство менее 15 тыс кв м жилья. То есть, потенциально в зоне риска оказывается половина игроков.

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин:

В 2019 году развитие рынка новостроек будет определять изменение ставки по ипотечным кредитам. Сейчас ипотека благодаря снижению ставок обеспечивает порядка 50-60% продаж первичных квартир. Однако в следующем году кредит будет дорожать. Если произойдет резкий обвал рубля или другие негативные события для экономики, то повышение ставок может произойти очень быстро, как в январе-феврале 2015 года (с 12% до 14%). В рамках менее стрессового сценария, кредит будет дорожать плавно, достигнув 10-10,5% в середине 2019 года. В этом случае в первой половине года относительно мощный спрос еще сохранится.

Что касается продаж, то общее число сделок со строящимся жильем в Москве сократится на фоне повышения ставок: с 6,5 тыс ДДУ ежемесячно до 4,3 тыс ДДУ ежемесячно (именно такой показатель был при ставке 10-11% годовых). Однако, конкуренция девелоперов останется острой. Поэтому, какие бы катаклизмы не ожидали отрасль, рост цен будет сдерживаться застройщиками в разумных пределах.

Застройщикам в 2019 году предстоит пройти серьезную проверку на прочность. Далеко не все девелоперы смогут работать в условиях снижающегося спроса, высокой конкуренции и реформы долевого строительства. Я не ожидаю крупных банкротств, но очевидно, что некоторые компании свернут свою деятельность или откажутся от новых проектов.

Директор по маркетингу федеральной компании «Талан» Наталья Гарифуллина: («Талан» уже использует эскроу-счета).

Все первое полугодие компании будут перестраивать свою работу, чтобы с 1 июля начать работать в соответствии с новыми правилами. Это повлияет в первую очередь на объемы вывода новых объектов — они сократятся минимум на 20%.

2019 год будет год разработки новых девелоперских продуктов, архитектурных и технических решений — потому что продукт останется единственным конкурентным преимуществом. Поэтому маркетинг и изучение спроса важны, как никогда.

Темпы продаж напрямую влияют на условия проектного финансирования. Цены вырастут на 7-20% в зависимости от того, насколько каждый застройщик сможет оптимизировать свои внутренние процессы и ускорить свою стройку. Мы прогнозируем серьезный рывок в темпах строительства, потому что быстро строить станет просто необходимо. Вопрос лишь в том, как индустрии строительных материалов и технологий смогут отреагировать на этот спрос на скорость.

Что касается выживаемости компаний на рынке, то разумные строители вообще перейдут на партнерские схемы реализации проектов — их доля может дойти до 30% в течение ближайших 5 лет. Причем партнерства могут быть как застройщика с застройщиком, так и застройщика с владельцем земли. Пилотные партнерские проекты уже намечены, как в нашей компании, так и коллег.

Источник: Вести.Недвижимость

Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

Какие объекты недвижимости иностранцы могут приобретать в Болгарии, а какие нет? Сколько в среднем з...

22/03/2018
Плюсы и минусы угловой квартиры
Плюсы и минусы угловой квартиры

При выборе собственного жилья покупатели стараются рассмотреть все возможные варианты. Исключение со...

06/04/2018
Концепция «Цифровой водоканал» в рамках Умного города будет тиражироваться по всей стране
Концепция «Цифровой водоканал» в рамках Умного города будет тиражироваться по всей стране

Цифровизация объектов коммунальной инфраструктуры, в первую очередь, водопроводно-канализационного х...

02/08/2018
Советы отъезжающим: как сдать в аренду свою квартиру футбольным болельщикам?
Советы отъезжающим: как сдать в аренду свою квартиру футбольным болельщикам?

Что указать в договоре, какую страховку оформить и куда бежать, если квартиру разгромили? Ранее ЦИАН...

09/04/2018
Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке
Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строите...

04/06/2018
ТОП-15 стран, куда стоит инвестировать прямо сейчас
ТОП-15 стран, куда стоит инвестировать прямо сейчас

Американское издание U.S. News составило любопытный рейтинг. В его основе — отчет Всемирного Б...

28/03/2018