20/09/2018

Проектное финансирование: лед тронулся

Проектное финансирование: лед тронулся

Плавающие ставки проектного финансирования могут уже не только покупателей жилья, но и самих застройщиков превратить в «обманутых валютных дольщиков».

А ТОТ, КТО РАНЬШЕ С НАМИ БЫЛ

Согласно законодательным изменениям с 1 сентября этого года финансирование строек должно проводиться через специализированные счета исключительно в 55 банках, уполномоченных ЦБ. Каждая стройка – свой счет. Это один из цепочки ключевых шагов по переходу жилищного строительства на работу с эскроу-счетами и проектное финансирование.

BREM

Как констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, в целом застройщиками и банками такой шаг сделан, и достаточно безболезненно. По оценкам эксперта, банки оказались к переходу готовы и платежи по таким счетам проходят оперативно.

Это, однако, не значит, что застройщики довольны нововведением. Как минимум, выросла бюрократическая составляющая.

«Все-таки законодатель поставил нас в большую зависимость от правильного оформления договорных отношений, – отмечает начальник юридического отдела “Росстройинвеста” Константин Овчинников. – При этом, чтобы банк мог контролировать денежные потоки по каждому разрешению на строительство, нужно подписать колоссальное количество дополнительных соглашений».

BREM

ОН ЭТУ КАШУ ЗАВАРИЛ ВПОЛНЕ СЕРЬЕЗНО

Теперь на очереди следующий шаг в рамках реформы, сопряженный с гораздо более серьезными трудностями. Это собственно переход на эскроу-счета. Пока процедура добровольная, но с 1 июля 2019 года для всех новых проектов она станет обязательной.

Как напоминает генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега, переход к расчетам через эскроу связан с одним принципиальным изменением. Теперь, покупая квартиру на первичке, дольщики передают свои деньги не застройщикам, а банкам. И фактически эти средства становятся обеспечением, под которое кредитная организация выделяет проектное финансирование девелоперу.

Пока же застройщики в массе не спешат переходить на эскроу. «У большинства застройщиков получено достаточное число разрешений на строительство до законодательных изменений, что позволяет работать по-старому, – говорит начальник управления кредитования “Ленстройтреста” Максим Шлемен. – И мы тоже пока работаем по-старому».

Государство, со своей стороны, время от времени пытается застройщиков поторопить. Например, грозит увеличением отчислений в компенсационный фонд до 6% от каждого ДДУ, тогда как переход на эскроу от этих отчислений полностью освобождает.

ОНИ СТОЯЛИ МОЛЧА В РЯД

По сути, застройщикам просто некуда деться. «Экономические риски бизнес-модели строительства теперь законодательство пытается переложить на банки, – поясняет генеральный директор компании “Петрополь” Марк Лернер. – Но банки – это коммерческие организации со своими задачами, акционерами и риск-менеджментом».

Как отмечает Марк Лернер, в число 55 уполномоченных (тех, кому разрешено осуществлять проектное финансирование) банков входят крупные федеральные; ставшие государственными бывшие частные; надежные иностранные (порядка 15 игроков) и небольшая группа частных банков с хорошим рейтингом.

«Но надо понимать, что иностранцы не будут кредитовать стройку, они никогда этим не занимались. Те из госбанков, которые делали это прежде, продолжат. Кто не занимался – и не начнет. Среди частных банков та же картина: кто прежде не финансировал, и теперь не станет, – перечисляет эксперт. – В итоге банков, у которых продукт хотя бы в первом приближении разработан, – считаные единицы, пять-семь на всю страну».

МЕНЯ ТАК ПРОСТО НЕ ВОЗЬМЕШЬ

На данный момент о реальном запуске проектного финансирования и первых сделках заявили только находящийся под патронажем Дом.рф банк «Российский капитал» и Сбербанк.

Сбербанком по России (в основном для малоэтажки) открыто около 200 эскроу-счетов. А в СЗФО, сообщает начальник отдела финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко, сейчас идут переговоры о переходе на проектное финансирование пяти застройщиков – преимущественно в Карелии.

Другие уполномоченные банки торопливо следуют аналогичным маршрутом или подчеркнуто не спешат. Так, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова отчитывается, что ее банк создал рабочую группу и сейчас ищет первого партнера: механизм и документы готовы, и потенциальные партнеры с ними знакомятся. «Каждый проект будет оцениваться индивидуально, – рассказывает специалист. – При этом на вторичном рынке уже полтора года с эскроу-счетами работаем. Услуга набрала такую популярность, что в сопровождаемых нами сделках ячейки почти перестали использоваться».

Начальник отдела Альфа-Банка по привлечению клиентов среднего бизнеса Андрей Батюгин тоже рассказывает, что в его организации стартовал пилотный проект по внедрению эскроу для физлиц.

В то же время в Россельхозбанке сообщили, что пока с эскроу-счетами не работают, тщательно изучают вопрос и будут готовы запустить услугу к концу этого года. А председатель правления банка «Уралсиб» Константин Бобров ранее сообщал БН, что в вопросе участия в программе проектного финансировании банк не будет спешить.

Даже первые шаги банков застройщики подвергают серьезной критике. Оказывается, к уже прописанным в законе требованиям и ограничениям банкиры добавляют собственные.

Так, в сторону Сбербанка звучат претензии, что к самим ставкам проектного финансирования он приплюсовывает различные комиссии, отчего реальные ставки оказываются в полтора раза выше номинальных. Или что Сбербанк в качестве необходимой по закону доли застройщика в 20% собственных средств не засчитывает земельные участки.

А Светлана Денисова рассказывает о требованиях, изложенных в презентации одного из ведущих банков (не называя его): «Если законодатель говорит, что у застройщика, претендующего на переход на проектное финансирование, должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, то банк требует минимум 75 тыс. кв. м. Если законодатель говорит, что у застройщика должно быть 20% собственных средств, то банк настаивает на 20% плюс все средства на обслуживание кредита…»

Главной же проблемой застройщики считают ситуацию вокруг выплаты процентов. Более-менее удобоваримого механизма пока не выработано. Кроме того, на вопрос, какая будет процентная ставка для строителей по проектному финансированию, банки в принципе конкретно не отвечают. Даже вилку не называют. Стандартный ответ – «На индивидуальных условиях».

К ЧЕМУ ЗАДАРОМ ПРОПАДАТЬ?

Впрочем, определенные моменты ценообразования понятны уже сегодня.

Итак, деньги клиентов лежат на эскроу-счетах в банке. Как уточняет Маргарита Клименко, со своей стороны банк предоставляет финансирование в необходимом объеме за исключением нормы собственного участия застройщика. Соответственно, чем больше денег скопится на счетах эскроу, тем ниже процентная ставка. Она с неким лагом будет пересматриваться и поэтапно фиксироваться на разных этапах строительства. Теоретически она станет уменьшаться, причем чуть ли не до нуля.

То есть подписавший договор с банком застройщик не будет знать параметры своих выплат через год или два. Ведь, сообщает Маргарита Клименко, итог кроме накопленной на эскроу суммы зависит от огромного количества факторов: сроков строительства, сроков привлечения средств, сроков нахождения средств на счетах эскроу, рыночной привлекательности конкретного проекта, характеристик самого застройщика, в частности его финансовой устойчивости… Ну и самым главным фактором является стоимость денег на рынке.

«Я бы хотела назвать конкретную цифру, но это невозможно, – разводит руками Маргарита Клименко. – Вилку определит рыночная ситуация».

Иными словами, ставка по проектному финансированию будет плавающей. Это значит, что она может не только снижаться, но и расти.

В основном ставка будет зависеть от двух параметров. Первый – сколько денег на эскроу-счета положили дольщики. В то же время дольщикам нет особого смысла вносить деньги до завершения строительства без начисления процентов, выгоднее класть на депозит и ждать окончания строительства.

Второй параметр – ставки, которые банк будет менять в зависимости «от стоимости денег» в условиях, когда застройщик уже связан договором, на фоне растущей инфляции, угрозы ипотечного пузыря и прочих неблагоприятных факторов макроэкономики.

Все это до боли напоминает валютную ипотеку – когда заемщики подписывались на некий размер ежемесячных выплат, а потом вдруг выплаты выросли вдвое-втрое. Соответственно, и многих застройщиков ждет аналогичная судьба.

 

Источник





Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
В Японии разработали линейку автономных  строительных роботов
В Японии разработали линейку автономных строительных роботов

Японская компания Shimizu Corporation выпустила серию строительных роботов, которые могут выполнять ...

03/01/2019
Ирина Доброхотова: «Через Интернет легко продавать, если клиент точно знает, что ему нужно»
Ирина Доброхотова: «Через Интернет легко продавать, если клиент точно знает, что ему нужно»

Рынок недвижимости семимильными шагами движется в цифровую эру: Росреестр тестирует работу по блокче...

31/08/2018
В Москве выросло количество низколиквидных новостроек
В Москве выросло количество низколиквидных новостроек

С 12 до 20 процентов выросло количество нихколиквидного жилья в Московском регионе. Половина малолик...

28/03/2019
Путин утвердил правила перевода жилого помещения в нежилое
Путин утвердил правила перевода жилого помещения в нежилое

Президент России Владимир Путин подписал закон, устанавливающий правила перевода жилого помещения в ...

30/05/2019
Реформы правительства изменят рынок ипотечного кредитования: специалисты советуют, что делать
Реформы правительства изменят рынок ипотечного кредитования: специалисты советуют, что делать

Ипотека, столь популярная в европейских странах и в США, для многих россиян пока является недоступно...

10/07/2018
Центробанк оставил без изменения ключевую ставку
Центробанк оставил без изменения ключевую ставку

«Совет директоров Банка России 8 февраля 2019 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровн...

08/02/2019