27/08/2018

Премия за уникальность. Сколько можно заработать на стрит-ретейле

Премия за уникальность. Сколько можно заработать на стрит-ретейле
Вложения в стрит-ретейл стали популярны в кризис. Собственно, и после кризиса этот сегмент коммерческой недвижимости восстановился быстрее других. Какой стратегии стоит придерживаться при инвестициях в стрит-ретейл, чтобы не только заработать, окупив вложения, но и оставив активы в наследство?

Долгое время в нашей стране существовал стереотип: вложи деньги в покупку квартиры, сдавай ее в аренду, и твоя старость будет обеспечена. Однако с наступлением кризиса, ростом курса валют и падением доходов населения инвестиции в элитное жилье стали невыгодными. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру площадью 70 кв. м со средней стоимостью 56 млн рублей. Стоимость аренды по текущим ставкам составляет 200 000–220 000 рублей в месяц, соответственно, доходность будет колебаться в пределах 3-5% годовых, а срок окупаемости инвестиций — примерно 20 лет. При этом у собственника элитной квартиры при сдаче в аренду возникают серьезные риски: если арендатор нанесет ущерб имуществу, то страховой депозит вряд ли покроет убытки.

Расцвет в кризис

Стрит-ретейл, напротив, в кризис стал набирать популярность у инвесторов. Во-первых, на рынке появились предложения, которых в тучные 2000-е не было. Например, сегодня можно купить качественное помещение на улице с высоким пешеходным трафиком, который арендует сетевой арендатор с прозрачной бухгалтерской отчетностью и прогнозируемыми доходами. Это делает риск досрочного расторжения договора и сбоев в арендных платежах минимальным, так как сетевые магазины и рестораны давно научились считать доходность своих точек и арендуют только те места, которые с наибольшей долей вероятности будут успешными. Поэтому многие лендлорды из сегмента стрит-ретейла живут за рубежом, не вникают в нюансы конъюнктуры российского рынка и только контролируют ежемесячные поступления от аренды.

Во-вторых, в кризис стрит-ретейл восстановился быстрее остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости: например, объем вакансии на Садовом кольце за прошедший год сократился с 20,3% до 11,9%, на центральных пешеходных улицах Москвы — на 4 п. п., до 2,1%. При этом ставки аренды, по сравнению с 2014 годом, практически не упали. В сегменте офисов вакансия по-прежнему выше 9%, в торговых центрах — 7,7%.

Сколько можно заработать?

Рассмотрим несколько вариантов инвестиций в помещения в стрит-ретейле в Москве стоимостью от 80 млн рублей до 250 млн рублей. При покупке помещения площадью 100-120 кв. м в центре столицы рыночная стоимость объекта составит 85-120 млн рублей в зависимости от местоположения и планировки. Сдать его в аренду можно за 0,7–1 млн рублей в месяц. Соответственно, срок окупаемости будет в среднем около 10 лет.

В случае покупки помещения в спальном районе столицы инвестиции составят 50-65 млн рублей, стоимость аренды — 500 000-600 000 рублей в месяц, а доходность — 11%, или 9 лет окупаемости. В качестве альтернативной инвестиции можно взять банковский депозит. В этом случае доходность составит 5-7%. Однако стоит помнить, что при относительно небольшом доходе у вкладчика возникают серьезные риски: ежегодного снижения ключевой ставки ЦБ, отзыва лицензии у банка, при которой страховая сумма всего 1,4 млн рублей.

Стратегия по дальнейшему использованию помещений в стрит-ретейле у каждого инвестора своя: кто-то зарабатывает на аренде, кто-то занимает выжидательную позицию, чтобы в будущем перепродать актив подороже. Некоторые покупатели приобретают крупные лоты, дробят их и продают «в розницу». Каждый из путей по-своему выгоден и имеет право на жизнь.

Риски в стрит-ретейле

Для инвестора в стрит-ретейл рисков при сдаче в аренду помещения практически нет: в этом сегменте заключаются долгосрочные договоры чаще всего со сроком на пять лет. Расходы на ремонт помещения несет арендатор, ежегодно арендная плата индексируется на 5% или по индексу потребительских цен — все зависит от договоренностей сторон перед подписанием контракта. В случае досрочного расторжения договора арендатор уведомляет собственника за несколько месяцев. Качественное помещение за этот период сдается, соответственно, у владельца не возникает кассовых разрывов или они минимальны. Кроме того, помимо генерации постоянного арендного дохода, недвижимость в стрит-ретейле дорожает сама по себе, так как это «закрытый» рынок и предложение на нем очень слабо пополняется. В результате растет спрос — растут и цены.

Среди возможных рисков собственников помещений стрит-ретейла можно выделить: временное закрытие станции метро, которая гарантировала пешеходные потоки или открытие рядом торгового центра, которое может временно «переключить» интерес арендаторов; или реконструкция улицы, изменение схемы движения автомобилей, которые также могут изменить потоки движения людей, а значит, и повлиять на посещаемость магазинов. Однако значительная часть изменений временны. А постоянные факторы провоцируют собственников менять профиль арендаторов, например, в местах, где отменили парковку, вместо магазинов одежды им придется открывать общепит, ориентированный на пешеходов.

Ликвидность

В стрит-ретейле нет устоявшейся классификации помещений, их ликвидность оценивается по нескольким параметрам: локации, площади и качеству планировки. Идеальное помещение имеет небольшую площадь до 300 кв. м, расположено в месте с высоким трафиком, имеет правильную форму. Его можно использовать под любой вид бизнеса: магазин, кофейню, банк или салон красоты. Словом, чем универсальное объект, тем выше его ликвидность. Для арендаторов продуктовых ретейлеров одним из важных характеристик помещения является возможность удобной разгрузки и погрузки товара, для общепита — организовать вытяжку на крышу, для одежных магазинов — наличие широких витрин.

Премия за уникальность

Одной из важных особенностей сегодняшнего рынка стрит-ретейла является наличие уникальных предложений, расположенных в старой Москве: на Петровке, Пятницкой, Большой Дмитровке. Безусловно, стоимость этих помещений выше на 20%, чем в среднем по рынку, за счет премии за уникальность. Поэтому при расчете стоимости объектов на Петровке или Пятницкой нынешние собственники часто стремятся не принимать во внимание арендный доход и срок окупаемости. Не дают спокойно расстаться с объектом и долларовые инвестиции, сделанные ими много лет назад. Таким образом окупаемость может выглядеть совсем не рыночной, но люксовые или уникальные локации Москвы востребованы инвесторами и живут по своим правилам. Ведь эти активы «на века»: их можно передавать детям по наследству или коллекционировать. Многие лендлорды понимают, что второго Столешникова или второй Петровки уже не будет. Например, в Париже на Елисейских Полях частному инвестору практически невозможно приобрести бутик в собственность. Это поле заселено крупными игроками. А в Москве сейчас это возможно, так что для одних игроков — это маленькая доходность, а для других — большой шанс.

 

Источник

Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
В информационной системе нотариата зарегистрировано более 33 млн доверенностей, при этом запросов на проверку превысило 20 млн
В информационной системе нотариата зарегистрировано более 33 млн доверенностей, при этом запросов на проверку превысило 20 млн

За полтора года работы, то есть с 1 января 2017 года по 1 июля 2018 года, в реестре проверки доверен...

25/07/2018
Ставки по ипотеке приготовились к росту
Ставки по ипотеке приготовились к росту

Уже мало кто из специалистов сомневается, что ипотечные ставки поползут вверх. Вопрос только в том, ...

03/09/2018
Минстрой поддержал отказ от ипотеки без первоначального взноса
Минстрой поддержал отказ от ипотеки без первоначального взноса

В конце 2017 года Центробанк сообщил, что повысит оценочные риски ипотеки с малым первоначальным взн...

18/04/2018
Шеренга кредиторов. Как банки поделили «детскую» ипотеку
Шеренга кредиторов. Как банки поделили «детскую» ипотеку

План выдать ипотечные кредиты на 600 млрд рублей уже не вызывает сомнений. Банки уверены, что найдут...

22/02/2018
Зачем нужно агентство при покупке квартиры?
Зачем нужно агентство при покупке квартиры?

Найти объявления о продаже и покупке квартиры не так сложно — в интернете их огромное множество. Но ...

16/07/2018
Инвестиции россиян в зарубежную недвижимость выросли впервые за четыре года, превысив 1 млрд долл.
Инвестиции россиян в зарубежную недвижимость выросли впервые за четыре года, превысив 1 млрд долл.

По данным Центрального банка РФ, в 2017 году россияне перечислили за рубеж 1,1 млрд долл. Для оплаты...

11/04/2018