22/11/2018

Объем предложения жилья превышает спрос

Объем предложения жилья превышает спрос

В течение января – сентября 2018 года в Москве было выставлено на продажу 2,388 млн кв. м жилой недвижимости, свидетельствуют данные портала irn.ru. Ввод новых площадей стал рекордным за последние годы, опередив показатель 9 месяцев 2017 года на 43%. Более того, строители за три квартала превысили показатели прошлого и позапрошлого года в целом, когда на рынок было выведено 2,038 млн и 1,706 млн кв. м. жилой недвижимости соответственно.

Предложение растет

Рост ввода жилья объяснялся несколькими факторами. Прежде всего, девелоперы около года назад начали увеличивать объемы строительства, предположив, что кризис в стране завершен, а ставки по ипотеке будут и дальше снижаться. Доступность ипотеки – один из главных факторов успешности продаж жилья, поскольку кредиты под залог недвижимости сейчас берет примерно половина покупателей.

К тому же смягчение денежно-кредитной политики ЦБ привело не только к понижению ипотечных ставок, но и к удешевлению кредитов застройщикам. Это позволило как нарастить объемы нового строительства, так и завершить «долгострои» – объекты, которые ранее финансировались по остаточному принципу из-за нехватки финансовых ресурсов у девелоперов и низкого спроса на недвижимость.

BREM

С 1 июля 2018 года были серьезно ужесточены требования к застройщикам, в том числе в части финансирования строительства объектов и заключения договоров с дольщиками. В преддверии этого законодательного изменения девелоперы увеличивали число начатых проектов, чтобы еще на какое-то время сохранить возможность работать по старым правилам, и сейчас часть таких новостроек вышла в продажу.

Естественно, что столь мощный выход на рынок нового жилья при не изменившемся спросе не мог не сказаться на ценах. По данным irn.ru, выпущенные на рынок в третьем квартале новостройки продавались более чем на 20% дешевле «старых» новостроек. В том числе бизнес-класс подешевел наиболее сильно – снижение цен по «сверхновым» объектам здесь составило 27,5%. При этом в целом цены на новое жилье показывали умеренный рост.

Эти цифры еще раз свидетельствуют о том, что девелоперский бизнес, вопреки заявлениям некоторых его представителей, по-прежнему остается вполне рентабельным. Ведь если застройщики могут себе позволить снижать цены на четверть, то это явно говорит об их уверенности в устойчивости бизнеса. Но ситуация может резко измениться уже в ближайшие месяцы, поскольку эксперты рынка не отмечают роста спроса из-за плохой экономической ситуации в стране. При этом у большинства застройщиков очень высокая долговая нагрузка и спад продаж может привести к тому, что ряд компаний просто не справится с обслуживанием долгов.

BREM

Ипотека подорожает

По информации ЦИАН, в октябре число сделок с новостройками в Московском регионе выросло на 23,8% по сравнению с сентябрем, а в денежном выражении этот показатель увеличился на 26%. Всего было заключено 13,9 тыс. договоров. В том числе в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,7 тыс. сделок, что на 25,6% больше, чем месяцем ранее.

«В Новой Москве в октябре зафиксировано рекордное количество зарегистрированных ДДУ с момента присоединения новых территорий – 2,7 тыс. сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж вырос на 50,6% и на 15,5% по сравнению с сентябрем 2018 года», – отмечают эксперты ЦИАН.

Такой серьезный рост был вызван несколькими факторами. Прежде всего, в августе – сентябре прошла очередная волна девальвации рубля. И хотя российская валюта немного отошла от локальных максимумов в районе 70 руб. за доллар, но надежды на укрепление национальной валюты окончательно рассыпались.

Традиционно девальвация рубля приводит к увеличению дорогостоящих покупок населением, пока цены на квартиры и машины не успели «догнать» рубль.

Падение его курса вызвало отток средств из рублевых активов, прежде всего с рынка ОФЗ, что вызвало рост стоимости денег на межбанковском рынке и стало одной из причин того, что Банк России впервые с декабря 2014 года в сентябре повысил ключевую ставку на 0,25 п. п. – до 7,50%. И неудивительно, что вслед за регулятором ставки по ипотеке подняли и банки.

При этом многие кредитные организации увеличили стоимость обеспеченного квартирой кредита на 0,5–1 п. п., то есть заметнее прироста ключевой ставки. Это связано с тем, что ранее они чересчур оптимистично смотрели на перспективы снижения ставок в частности и экономики России в целом. Еще в начале года ряд аналитиков ожидал, что к декабрю регулятор доведет ключевую ставку до 5,5–6%, и, исходя из этих прогнозов, банки снижали проценты по кредитам опережающими темпами. Банкиров можно было понять еще и потому, что ставки по межбанковским кредитам, то есть стоимость денег на рынке, также падали и часто были ниже ставки Банка России.

Сейчас лидер ипотечного рынка – Сбербанк – предлагает минимальную ставку в размере 7,5% годовых на покупку квартиры в новостройке при условии наличия у заемщика зарплатной карты банка и при страховании жизни. Данный тариф действует только при покупке жилья у ограниченного круга застройщиков, которые, вероятно, дотируют дешевую ипотеку. Ставка же по кредитам на покупку готового жилья начинается от уровня 9,2% годовых. Как показывает практика, получить кредит по минимальным объявленным банком ставкам обычно очень не просто, а для большинства заемщиков реальная ставка на 1–3 п. п. выше.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме 8 ноября, заявила о возможности «некоторого повышения ключевой ставки». Это значит, что стоимость ипотеки возрастет еще. Последнее в этом году заседание совета директоров Центробанка пройдет 14 декабря, и некоторые финансовые аналитики предполагают, что именно тогда и будет принято очередное решение о повышении ключевой ставки ЦБ.

Так что рост затрат на обслуживание кредитов вполне может стать неприятным новогодним «подарком». А обозначенная президентом Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию цель по ипотеке в 7% годовых вновь начинает выглядеть чем-то очень далеким и почти несбыточным.

И это не говоря о том, что с нового года возрастет ставка НДС, что также прибавит к стоимости квартиры пару процентов. И неудивительно, что в ожидании ухудшения условий те, кто ранее присматривался к новой квартире, ускорили принятие решения о покупке. В результате в октябре в Московском регионе было заключено рекордное в 2018 году количество ипотечных сделок с новостройками – 8,1 тыс. (+28% по сравнению с сентябрем). При этом с начала года в среднем в месяц заключалось около 6 тыс. ипотечных сделок.

Рынок покупателей

Нет сомнений, что до конца года спрос на жилье будет оставаться повышенным – на сделки будут в ускоренном порядке выходить те, кто уже определился с покупкой квартиры. Однако продать все построенные квадратные метры не удастся, и значительная их часть перейдет на следующий год. Судя по тому, что объем ввода в эксплуатацию новых квартир существенно превышает объем их покупки, застройщикам придется завлекать клиентов скидками. Такими образом, можно ожидать начала «демпинговой войны» девелоперов, многие из которых являются «перезакредитованными» и будут вынуждены идти на максимальные скидки ради получения средств, необходимых для оплаты своих обязательств.

«Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения», – отмечают эксперты irn.ru.

Отсюда напрашивается очевидный вывод: рынок недвижимости переходит во власть покупателей. Это значит, что торг с девелопером будет вполне уместен. Причем можно пытаться как непосредственно снизить цену на покупаемую квартиру, так и договориться о рассрочке или «помощи» застройщика в получении ипотеки по более выгодным условиям.

Возможно, тем, у кого есть большая часть средств на покупку, стоит приступить к конкретным переговорам по покупке квартиры в первом квартале следующего года. Обычно в январе – марте наблюдается серьезный спад покупательской активности, и продавцы становятся более сговорчивыми.

Элитное жилье сокращается

Отличающаяся от общей ситуация наблюдается на рынке элитной недвижимости, где объем предложения сокращается. «Если на протяжении 2016–2017 годов в бизнес-классе мы наблюдали ежеквартальный рост объема первичного предложения, то начиная со второго квартала 2018 года сформировалась прямо противоположная тенденция – снижение объема первичного предложения. Это связано с ростом количества сделок в совокупности со снижением нового объема предложения», – отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.

По информации компании, за последний квартал объем предложения недвижимости бизнес-класса сократился на 11% и составил 15 тыс. лотов общей площадью 1,15 млн кв. м, что оценивается почти в 310 млрд руб. При этом средняя стоимость «квадрата» элитной недвижимости подорожала за квартал на 2%, что также наводит на мысли о необходимости ускориться с выходом на сделку тем, кто к этому уже готов морально и материально.

Впрочем, снижение объема строительства жилья для богатых говорит о том, что девелоперы считают это направление менее перспективным и сосредотачивают основные усилия на возведении домов для рядового клиента. В случае возникновения проблем и появления потребности у застройщика в деньгах быстро продать дорогие квартиры, в отличие от массового сегмента, намного сложнее.

 

Источник





Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
Запрет на хостелы в жилых домах — закон принят
Запрет на хостелы в жилых домах — закон принят

Вчера Госдума приняла закон, запрещающий оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирн...

07/03/2019
Петербург стал самым популярным городом для путешествий на 8 Марта
Петербург стал самым популярным городом для путешествий на 8 Марта

Туристы в среднем бронируют жилье в Петербурге на 3,5 ночи и платят 3,1 тысячи рублей в сутки. Санкт...

27/02/2018
Как погасить ипотеку за три года?
Как погасить ипотеку за три года?

Большинство воспринимают ипотеку как тяжёлое бремя на 15, а то и на все 20 лет. Мы нашли людей, кото...

12/02/2018
Сколько стоит жить в Хорватии?
Сколько стоит жить в Хорватии?

Хорватия гармонично сочетает в себе восточную, европейскую и славянскую культуры. Наряду с высоким у...

26/02/2018
В погоне за солнцем. К чему приведет изменение норм инсоляции
В погоне за солнцем. К чему приведет изменение норм инсоляции

Инсоляционные правила — пережиток прошлого или инструмент контроля над застройщиками? Зачем упраздня...

20/02/2018
Максимальная страховая выплата по риску утраты жилья от ЧС может составить 500 тыс. рублей
Максимальная страховая выплата по риску утраты жилья от ЧС может составить 500 тыс. рублей

Минфин направил на согласование заинтересованным ведомствам проект постановления правительства об ут...

09/10/2018