29/11/2018

Новые ниши для инвесторов: в какую недвижимость вкладывают частники

Новые ниши для инвесторов: в какую недвижимость вкладывают частники

На рынок столичной жилой недвижимости после трехлетнего перерыва возвращаются частные инвесторы. В кризисный период, когда цены на жилье постоянно падали, инвесторы переключились и на коммерческую недвижимость. Обычно частники пользуются традиционными инструментами для получения дохода: приобретение квартиры или небольших коммерческих помещений для сдачи в аренду, покупка новостройки для последующей перепродажи, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты.

Однако на рынке недвижимости образовались потенциальные ниши для частных инвесторов, которые можно начать реализовать в периоды спада рынка и которые могут принести большую доходность, чем консервативные инвестиции, считает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. Рассказываем, какие есть ниши для частных инвесторов в столичную жилую и коммерческую недвижимость.

Сервисные апартаменты

Сегодня в Москве хороший потенциал у рынка арендных сервисных апартаментов, особенно если они расположены рядом с метро, недалеко от центра, отмечает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. Суть инвестиции проста: приобретается апартамент в комплексе с гостиничным обслуживанием, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По сути, речь идет об арендном бизнесе, где управляющие функции делегируются третьей стороне и инвестор получает только прибыль.

«Малогабаритные квартиры с хорошей концепцией, отделкой и развитой рядом инфраструктурой можно сдавать в аренду по достаточно высоким ставкам, примерно на 20–30% выше стандартных квартир на рынке. Потом эти квартиры с такой доходностью продавать либо просто получать доход, который в принципе сопоставим с офисными объектами», — говорит Мария Литинецкая.

Две квартиры из одной

Еще одна модель инвестиций, которую нельзя назвать новой, но она становится сегодня актуальной из-за высокой конкуренции среди самих инвесторов, — разделение большой квартиры на отдельные студии с их последующей продажей, говорит Литинецкая. «Логика проста: инвестор приобретает трехкомнатную квартиру в новостройке по 140 тыс. руб. за 1 кв. м, а затем делит ее на две студии и продает их по 180–190 тыс. руб. за 1 кв. м. Такая стратегия помогает продать крупный объект, если он долго не находит покупателей», — поясняет Литинецкая.

Краткосрочная аренда

Достаточно высоким может оказаться доход от краткосрочной аренды квартир. В этом сегменте всегда существует устойчивый спрос, а стоимость краткосрочной аренды значительно выше, чем долгосрочной, отмечает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. Однако для собственника посуточная аренда — это постоянная работа, требующая физических и финансовых затрат, а также риски порчи имущества и вероятность простоя квартиры, предупреждает эксперт.

Коворкинги

Если рассмотреть офисный сегмент, то спрос на помещения сейчас в столице неплохой, за счет снижения вакансий стали расти ставки аренды, отмечает Колокольников. Поэтому проекты, которые можно реализовать в пределах ТТК, по его мнению, имеют большой потенциал и серьезный успех, поскольку ставки аренды в более удачных локациях за последний год выросли примерно на 10–15%.

Рынок гибких офисных площадей в Москве, которые обычно называют коворкингами, сейчас находится в стадии формирования и активного роста, считает директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева. Поэтому, по ее словам, данная ниша сегодня востребована как среди потребителей, так и инвесторов. По данным CBRE, на октябрь 2018 года общий объем предложения гибких офисных площадей в столице достиг 122 тыс. кв. м — более 100 гибких офисных пространств, которыми управляют 63 оператора — как частных, так и крупных международных инвесторов, таких как WeWork и Regus.

Маленькие офисы

Инвестиции в маленькие офисы, по мнению Колокольникова, достаточно интересная концепция. По его словам, это создание некоего микробизнес-центра с выделением отдельных блоков. Офисное помещение можно разделить на несколько небольших и продавать в собственность отдельные блоки либо сдавать в аренду и предоставлять отдельные услуги, переговорные, секретаря, IT-сервисы по аналогии с концепцией Regus, поясняет эксперт. По его оценке, в этом случае можно получать дополнительный доход 20–30% от традиционных ставок аренды на офисные помещения в столице, а может даже и выше.

Магазин на трафике

Объекты у новых станций метро, МЦК, транспортно-пересадочных узлов создают ранее отсутствовавшие возможности для инвестирования за счет создания пешеходного трафика, отмечает директор отдела исследований CBRE Анна Шепелева. По ее словам, в одном из крупных ТЦ после открытия станции МЦК посещаемость увеличилась на 60%, что напрямую влияет на операционные показатели.

Объекты недвижимости, расположенные в непосредственной близости от станций метро (в радиусе 50–100 м), сдаются по ставкам выше в два раза и более, чем аналогичные, но удаленные от метро, отмечает Колокольников. «Здесь можно хорошо заработать, хотя, как правило, ожидание от открытия станции метро уже закладывается в стоимость. Сам арендный доход будет высоким только с момента открытия станции. То есть любое улучшение транспортной доступности — всегда повышение трафика, что положительно сказывается не только на торговой недвижимости, но и на офисной. К примеру, ставки в офисных и торговых центрах, расположенных в непосредственной близости от станции метро, могут вырасти на 10–20%. И только за счет появления метро», — говорит Колокольников.

Гастромаркеты

Еще одна из возможностей или перспектив для инвестиций — реновация рынков и создание гастромаркетов, считает Колокольников. Но они требуют более серьезных вложений, поясняет эксперт. По данным RRG, в Москве сегодня уже порядка 30 гастромаркетов и несколько десятков рынков, которые либо уже реновированы, либо находятся в стадии реновации.

«Новые форматы общепита пользуются хорошим спросом. Это сейчас модно, популярно. Поэтому удачные концепции имеют на данный момент сверхдоходы. И если найти правильную локацию, взять помещение в аренду или купить его, привлечь оператора или самим создать эту концепцию, можно получить существенную премию к рынку от ведения бизнеса или сдачи в аренду. При удачных локациях это может быть 20–30% и выше, нежели стандартная аренда в данных помещениях под другой формат», — поясняет Колокольников.

Оценить риски

Председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова:

— Если мы говорим о небольших капиталах, то для того чтобы понять, насколько тот или иной способ выгоден с точки зрения инвестиций, стоит рассматривать не только потенциальный доход, но и размер первоначальных вложений, а также насколько долгими будут те или иные инвестиции и какие придется понести расходы, прежде чем что-то начнет приносить доход.

В первую очередь это касается инвестиций в коммерческую недвижимость. Традиционно прибыльными считаются помещения для стрит-ретейла с хорошим пешеходным трафиком. Однако вложения в такие помещения окажутся немалыми, а поиск арендаторов — дело непростое. Сдать подобный объект сетевому арендатору, который обеспечил бы непрерывный поток дивидендов на долгие годы, сложно, а сдача помещения в аренду маленьким компаниям или частным предпринимателям — всегда элемент риска.

Покупка любых офисных помещений требует четкого бизнес-плана и понимания, кому они нужны, как долго будут востребованы, не зависнут ли впоследствии мертвым грузом на шее собственника. В целом, чтобы вложения в коммерческую недвижимость приносили доход, нужен профессиональный управляющий, которого инвестор с небольшим капиталом не всегда может себе позволить. Поэтому, чтобы ответить на вопрос, сколько можно заработать на вложениях в ту или иную коммерческую недвижимость, нужно видеть бизнес-план и иметь полное представление об объекте.

Источник: РБК-Недвижимость

Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
Побегут ли граждане опять покупать квартиры на фоне скачка доллара и в ожидании новых санкций?
Побегут ли граждане опять покупать квартиры на фоне скачка доллара и в ожидании новых санкций?

В 2008-м, в 2014-м граждане бежали покупать квартиры — потому что «а что ещё делать». Как будет на э...

22/08/2018
Сколько стоит домик в горнолыжном раю?
Сколько стоит домик в горнолыжном раю?

Австрийское правительство нацелено принимать активные меры для упразднения антироссийских санкций, в...

20/02/2018
Лицензионный контроль управляющих компаний будет ужесточен
Лицензионный контроль управляющих компаний будет ужесточен

Государственная Дума рассмотрела в первом чтении законопроект, подготовленный Минстроем России, кото...

12/04/2018
Стоит ли ждать нового кризиса на рынке недвижимости России
Стоит ли ждать нового кризиса на рынке недвижимости России

В 2017–2018 годах ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку, пообещав при этом не останавливаться на д...

20/03/2018
ЦБ повысил ключевую ставку: что будет с ипотекой в 2019 году
ЦБ повысил ключевую ставку: что будет с ипотекой в 2019 году

После второго повышения ключевой ставки ЦБ ипотека станет дороже. Это отразится на всем рынке недвиж...

17/12/2018
Заявки от приобретателей прав на достройку объектов получили одобрение профильной комиссии Минстроя России
Заявки от приобретателей прав на достройку объектов получили одобрение профильной комиссии Минстроя России

Комиссия Минстроя России по рассмотрению заявлений потенциальных приобретателей объектов незавершенн...

13/04/2018