30/08/2018

Ликбез: как сдать квартиру без потерь

Ликбез: как сдать квартиру без потерь

Расставание арендодателя с квартиросъемщиками нередко заканчивается разочарованием для одной или обеих сторон договора. Чем рискуют владельцы квартир? Разбираемся вместе с адвокатом.

Рынок арендного жилья в России многослоен, поскольку предложения о найме жилых помещений носят различный характер. Это и краткосрочная аренда (почасовая или посуточная), и долгосрочная – от нескольких месяцев до года и более. Предметом аренды может выступать как комната или койко-место, так и изолированное жилье – с мебелью или без.

Отношения между арендодателем и арендатором жилья также могут быть крайне полярными, а расставание нередко заканчивается разочарованием для одной или обеих сторон договора. О том, чем рискуют арендодатели и как им уберечься от возможных рисков при сдаче недвижимости, Вести.Недвижимость рассказал Алексей Нянькин, адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнеры».

BREM

Арендатор перестал платить квартплату, но освобождать жилье не хочет

Начнем с того, что договор найма жилья (аренды), если он не безвозмездный, а такое тоже бывает, должен быть заключен в письменной форме. Количество экземпляров договора – не менее двух (для каждой из сторон), экземпляры должны быть одинаковыми, желательно, чтобы содержание договора было изложено так, что внесение в него изменений другой стороной стало невозможным.

Поскольку налоговые органы, пользуясь поддержкой участковых, в последнее время активно выявляют физических лиц, которые сдают жилье и не платят налоги, желательно все-таки декларировать получаемый доход. В противном случае, можно сравнительным методом получить немаленькую недоимку и пени, которые вам начислит налоговый инспектор. Так пропадет и угроза шантажа от недобросовестного квартиросъемщика, вдруг заявившего о том, что он вас «сдаст» налоговой.

Договор аренды жилья может быть срочным (с указанием окончания срока аренды) и бессрочным (со ссылкой на условия, при которых договор по требованию одной из сторон может быть прекращен в одностороннем порядке). В договоре следует четко указывать условия о сроке действия, порядке его продления, изменения условий или прекращения.

BREM

Поскольку договор аренды жилья обычно является возмездным, условие об арендной плате и порядке её внесения обязательно должно быть отражено. Желательно указывать дату периодических платежей, а кроме того, включить в текст условие о пенях в случае просрочки платежа. Можно воспользоваться правом на взимание обеспечительного платежа, который обычно равен сумме ежемесячной оплаты, и может быть обращен в пользу арендодателя в случае возникновения убытков по окончании действия договора.

При заключении договора следует проверять личные документы (паспорт) у арендатора, а по возможности и лиц, которые вселяются вместе с ним. В договор следует внести данные паспорта квартиросъемщика, его телефон, а также данные лиц, которые будут с ним проживать. Это позволит впоследствии споров разыскать должника. Не стесняйтесь проверить квартиросъемщика по базам данных судебных приставов, обратите внимание на активность арендатора в социальных сетях, из которых можно почерпнуть много выводов о его личности.

Если вы не согласны с подселением других лиц в квартиру наряду с указанными при заключении договора, укажите на недопустимость этого с оговоркой о праве расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если возникают какие-либо споры в период исполнения договора, предъявляйте претензии в письменной форме (под роспись арендатора), либо направляйте письма по адресу его регистрации, либо фактического проживания (то есть по вашему адресу).

В соответствии с Гражданским кодексом, право на расторжение договора в одностороннем порядке у арендодателя может возникнуть только в случае невнесения арендной платы два раза подряд. Если квартиросъемщик более, чем на две недели задержал оплату, под угрозой расторжения договора настоятельно требуйте внести платеж в письменной форме.

В квартире оказалась повреждена обстановка (мебель, бытовая техника), либо вообще имущество было похищено

В договоре аренды обязательно должны быть указаны следующие условия, которые позволят отстоять свою правоту:

Предмет договора – это та самая квартира, которую вы передаете на определенный срок арендатору. Описывая помещение, следует указать основание распоряжения жильем (данные о зарегистрированном праве собственности именно на арендодателе), а также его значимые характеристики. Например, если балкон застеклен, включите это в описание квартиры. В противном случае придется доказывать, что на балконе, стоял дорогой стеклопакет до того, как его разбили квартиранты.

Характеристики квартиры, а также предметы интерьера, бытовая техника (с указанием модели и технического состояния), которые передаются вместе с квартирой, следует указать в отдельном приложении, которое будет являться неотъемлемой частью договора и содержать подписи сторон. Некоторые собственники при передаче квартиры делают видеозапись, на которой отображается техническое состояние квартиры, а также интерьера, бытовой техники и мебели.

Квартиросъемщик съехал и не оплатил коммунальные услуги

Многие собственники включают дополнительное условие об оплате коммунальных услуг квартиросъемщиком. Я бы не рекомендовал этого делать, поскольку чаще всего платежи вносятся несвоевременно, что влечет начисление пеней, создает риски ограничения подачи коммунальных услуг, а по окончании договора – проблемы с их взысканием. Проще указать в договоре средние размеры потребления коммунальных ресурсов, на сумму которых увеличить периодический платеж.

Квартиросъемщик допускает поведение, на которое жалуются соседи

Если в ходе проживания жильцы допускают факты использования квартиры для иных целей (известны случаи, когда квартиру использовали под казино, для оказания интимных услуг и прочих противоправных действий), лучше сами ставьте в известность об этом местного участкового, чтобы вы не оказались в ситуации, когда будете обвинены в организации «непотребств».

Если все же квартиранты повредили или уничтожили имущество, переданное им с квартирой, обязательно фиксируйте это актом, который можно составить в письменной форме. Если квартирант отказывается его подписать и возместить убытки, приглашайте свидетелей.

Не оставляйте без присмотра свой паспорт и иные личные документы. Нам известен случай, когда собственник пустил квартиранта без заключения договора, а тот, воспользовавшись его паспортом, умудрился продать квартиру третьим лицам. Преступников конечно же нашли, но несколько лет жизни незадачливый арендодатель был вынужден потратить на суды.

Арендатор съехал из жилья, не сдав помещение, и не передал ключи

Что делать, если квартирант съехал и оказался должен? У вас всегда остается вариант обратиться в суд с иском. Доказать возникновение убытков – обязанность истца, то есть арендодателя. В этом вам поможет выполнение наших рекомендаций при заключении договора и его исполнении. Если же он не просто съехал, а похитил имущество, не подписал акт приема-передачи жилья, спешите в полицию. Опровергнуть заявление арендодателя о хищении ценных вещей, переданных в рамках правильно заключенного договора найма жилья, квартиросъемщику будет очень сложно.

Нужно понимать, что чем ответственнее вы подойдете к вопросу выбора квартиросъемщика и оформлению его условий, тем меньше проблем будет у вас при его исполнении.

 

Источник





Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
Как продать ипотечную квартиру. Два пути
Как продать ипотечную квартиру. Два пути

Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и ...

02/02/2018
Минстрой России начал прием заявок на участие регионов в госпрограмме ведомства на 2019 год
Минстрой России начал прием заявок на участие регионов в госпрограмме ведомства на 2019 год

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации начало прием заяво...

25/06/2018
Цены стабилизировались перед падением. Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2018 года
Цены стабилизировались перед падением. Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2018 года

Цены на недвижимость в Москве Индекс стоимости жилья, Р/м2 167 785 +0,3% Индекс стоимости жилья, $/м...

04/09/2018
Как работают успешные риэлторы по продаже жилья собственника
Как работают успешные риэлторы по продаже жилья собственника

Расскажу, как работают риэлторы по продаже жилья (квартиры, доли, земли), чтобы обеспечить минимум 2...

17/04/2018
Вступили в силу новые правила для «обманутых дольщиков»
Вступили в силу новые правила для «обманутых дольщиков»

23 февраля вступили в силу новые критерии отнесения гражданина к числу «обманутых дольщиков...

25/02/2018
IKEA разработала шторы, которые очищают воздух
IKEA разработала шторы, которые очищают воздух

Специалисты шведской мебельной компании IKEA совместно с учёными из университетов Европы и Азии разр...

27/02/2019