21/12/2018

Как эскроу ударят по ипотеке

Как эскроу ударят по ипотеке

Реформа жилищного строительства неотвратимо приведет к сокращению числа банков, активно работающих на ипотечном рынке. Выбор для будущих заемщиков ощутимо сузится. Почему это произойдет, разбирался БН.ру.

КАК ИГРУ СУДЬБЫ ПОСТИЧЬ?

С 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства (за исключением тех объектов, которые к тому моменту будут находиться в высокой степени готовности, – по ним застройщикам разрешат работать по старым правилам).

Привлеченные средства до ввода объекта в эксплуатацию будут замораживаться в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо них банкиры станут давать застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования. Такова в кратком изложении суть проводимой на строительном рынке реформы.

Уже сейчас застройщики могут перейти на новый формат финансирования добровольно. Правда, не особо спешат. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), на 1 ноября в России возводилось всего девять жилых комплексов с применением счетов эскроу.

Между тем новое правило, скорее всего, похоронит минимум около трети присутствующих сегодня в этом рыночном сегменте компаний со всеми вытекающими: увольнением работников, пополнением армии обманутых дольщиков, новыми стопками судебных исков. И, пока не наступила сакральная дата – 1 июля, строительное лобби пытается всеми правдами и неправдами ослабить будущую законодательную удавку.

На все голоса и со всех трибун повторяют, что с отменой долевого финансирования выйти на обозначенные президентом 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно. Пишутся и направляются в Госдуму законопроекты с поправками 214-ФЗ. В происходящее с удовольствием вмешиваются политические силы: «Деловая Россия», «ОПОРА России», «Единая Россия»…

ДОМА НОВЫ́, НО ПРЕДРАССУДКИ СТАРЫ

С точки же зрения будущих ипотечных заемщиков самым важным в сказанном является то, что годика через три-четыре на фоне удорожания квадратного метра новостройки сократится само число новостроек. Таким образом, сузится выбор объектов, которые можно взять в ипотеку.

Но это не единственная неприятность, которую сулит ипотечному кредитованию реформа.

Условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент», у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, 20% собственных средств и т. д. Но кроме «законных» условий ничто не мешает кредитору выставлять дополнительные требования.

И банк вполне может потребовать от строительной компании направлять всех ипотечных заемщиков в первую очередь в свои офисы.

Существование такой угрозы подтверждает заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов. В Тинькофф Банке добавляют, что такая перспектива «очевидна». А генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов подчеркивает, что это даже не угроза, а ожидаемая реальность.

«Если банк будет осуществлять проектное финансирование застройщика, то другие банки будут вынуждены потесниться, а возможно, и потеряют прямой доступ к этому застройщику, – поясняет специалист. – Возможно, другие банки будут допускаться к потенциальным заемщикам только в случаях, когда кредитующий банк и другие банки между собой договорятся о таком доступе».

Чиновники комментируют такое предсказание поворота событий уклончиво. Дескать, граждане могут обжаловать некорректное навязывание им банковской услуги. Но на стороне банка всегда будет армия юристов, а у заемщика не всегда хватит финансовой грамотности правильно жалобу составить. Так что исход подобных протестов удручающе предсказуем.

В общем, повторится ситуация, ранее наблюдавшаяся с ограничением круга оценщиков и страховых компаний, которые допускаются банком к обслуживанию ипотечного кредита. Только более масштабно.

Резюмируем: с 1 июля 2019 года граждане начнут сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на жилищный кредит.

МЕЧТАНЬЯ С ГЛАЗ ДОЛОЙ – И СПАЛА ПЕЛЕНА

В связи с такой угрозой для потенциальных заемщиков самой ценной из ныне обсуждаемых инициатив является направленное в Минстрой РФ предложение «Деловой России» освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам. То есть предоставить застройщику до завершения стройки возможность менять уполномоченный банк (эскроу-агент) без согласия последнего. Но, скорее всего, идея будет торпедирована банковским лобби.

Со своей стороны банки изобретают схемы, как «охмурять» клиентов.

Всегда первый – конечно же, Сбербанк. И, пока эскроу-счета не стали обязательными, в ход идут сладкие пилюли. Кредитор в 11 регионах России (в том числе и Петербурге) запустил пилотный проект, в рамках которого перешедшие на эскроу застройщики смогут предлагать гражданам ипотеку в своих новостройках с пониженной на 0,8-1,6 п.п. ставкой. Правда, скидка привязывается к объему накопленных на эскоу-счетах средств. Не будет накоплений – не будет и скидки.

Конечно, дополнительные скидки по процентной ставке – это неплохо. Но, когда с ипотечного рынка будет вытеснено большинство игроков, Сбербанк эти скидки может и не пролонгировать.

При этом число банков сокращается не первый год. «Дочки иностранных банков и российские госбанки являются наиболее устойчивыми на рынке. Российские частные банки в этих тисках чувствуют себя наименее комфортно и поставлены в заведомо менее выигрышное положение», – в ходе конференции ГК «Финам» отметил начальник отдела анализа рынков «Открытие Брокер» Константин Бушуев. Впрочем, уточнил начальник отдела анализа банков ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко, с каждым раундом новых санкций интерес у западных структур к российскому рынку явно не увеличивается.

Например, в сентябре начался процесс присоединения к Росбанку специализирующегося исключительно на ипотеке банка «ДельтаКредит» (оба входят во французскую группу Societe Generale). Проще говоря, французы сокращают свое присутствие в РФ. И, по полученной БН информации, в «ДельтаКредит» уже делаются определенные шаги по сокращению штата.

Значит, недалеко будущее, когда соискателю ипотеки придется выбирать между продуктами только нескольких госбанков.

Более того, чтобы выпасть из ипотечного марафона, любому игроку достаточно вовремя не запустить проектное финансирование и позволить застройщикам уйти «на сторону». В то же время, как недавно отметила председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова, далеко не все банки из числа допущенных Центробанком к строительному рынку могут и хотят возиться с проектным финансированием и счетами эскроу. А тех, кто «могут и хотят», наберется немногим более десятка.

Выходит, выбор будущего ипотечного заемщика будет сокращаться по нескольким причинам. Не только потому, что станет меньше застройщиков, а банкиры станут выставлять «крепостные» оставшимся, но и в силу неучастия многих банков в проектном финансировании и «естественной» убыли банков.

 

Источник

Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
Программа благоустройства города Нижнего Новгорода в 2018 году
Программа благоустройства города Нижнего Новгорода в 2018 году

Требования к общественным пространствам стали выше — места должны быть не только красивыми, но и фун...

06/03/2018
Дешевая ипотека повышает спрос на просторное жилье
Дешевая ипотека повышает спрос на просторное жилье

На рынке уже несколько лет существует тенденция уменьшения площадей ради снижения бюджета покупки. В...

18/07/2018
К разработке проектов благоустройства малых городов нужно привлекать местных жителей — Медведев
К разработке проектов благоустройства малых городов нужно привлекать местных жителей — Медведев

Правительство в этом году направит на финансирование лучших проектов по обустройству малых городов и...

13/03/2018
Визы, ВНЖ, гражданство Венгрии
Визы, ВНЖ, гражданство Венгрии

Венгрия — гостеприимная страна с динамичным рынком недвижимости, высоким уровнем жизни, прочными тра...

12/03/2018
Анонс предстоящих в январе обновлений платформы BREM
Анонс предстоящих в январе обновлений платформы BREM

Как было заявлено ранее генеральным техническим партнером платформы компанией TDI http://tdi.pw/tech...

13/01/2019
В какую недвижимость стали вкладываться бывшие «квартирные» инвесторы
В какую недвижимость стали вкладываться бывшие «квартирные» инвесторы

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и пре...

29/03/2018