07/08/2018

Что выгоднее: аренда жилья или ипотека

Что выгоднее: аренда жилья или ипотека

Финансовый аналитик Тимур Нигматуллин — о том, что выгоднее: аренда жилья или ипотека

По опросу ВЦИОМа, чуть менее половины имеющих сбережения россиян считают недвижимость надежным активом для инвестиций. Отчасти потому, что «квартирный вопрос» остается одной из основных тем в обществе. И он сформулирован следующим образом: «Стоит ли покупать квартиру в ипотеку или аренда выгоднее?».

Для ответа на этот вопрос помимо расчетов на основе текущих цен крайне важны долгосрочные прогнозы изменения рыночных и макроэкономических показателей, а также некоторые аспекты нашей пенсионной системы. Для удобства рассмотрим самый большой и самый ликвидный рынок недвижимости в России — московский.

BREM

По данным сервисов для аренды жилья, в Москве аренда однокомнатной квартиры с балконом или лоджией, относительно хорошим ремонтом, в 15 минутах ходьбы от приемлемых по удаленности станций метро обойдется в 40 тыс. рублей, включая коммунальные платежи. На вторичном рынке эта квартира стоит 7 млн рублей при покупке за наличные. Чтобы приобрести ее в ипотеку без первоначального взноса, придется взять кредит на 25 лет по ставке от 12,5% годовых, а ежемесячный платеж составит около 76 тыс. рублей. К этой цифре нужно добавить квартплату (ежемесячно примерно 4 тыс. рублей), однако эти расходы компенсируются налоговыми вычетами (до 650 тыс. рублей), которые мы направим на досрочное погашение кредита.

Можно найти недвижимость дешевле или дороже, можно сэкономить на дополнительных расходах, можно торговаться и получить лучшее предложение, но… Но так или иначе, в массовом сегменте для московского жилья ипотечный платеж без первоначального взноса окажется поначалу почти в два раза выше арендного.

В случае с ипотекой через 25 лет вы, скорее всего, получите актив в виде квартиры. В случае же с арендой вы не получите ничего, но теоретически можете сэкономить какую-то сумму, так как аренда обойдется дешевле, по крайней мере в первое время. Сэкономленные средства вы можете инвестировать и впоследствии направить на покупку недвижимости. И здесь возникают самые важные вопросы: сможете ли вы через много лет купить квартиру на свои накопления и что с вами будет, если все-таки не сможете?

BREM

Для этого нужно понимать, как будут вести себя в будущем цены на жилье и стоимость аренды. На мой взгляд, цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения. Доходы определяют ставку аренды и, в конечном итоге, денежный поток, который при желании может получать владелец актива. С 2013 по 2017 год реальные доходы россиян снижались, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на подешевевшую ипотеку.

Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учетом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% ежегодно будут расти на 6,5%.

Что же произойдет с нашей недвижимостью через 25 лет? За аренду придется платить всё больше с каждым годом и в совокупности выложить 28,3 млн немного обесценившихся к тому времени из-за инфляции рублей. Арендный платеж уже на 12-й год превысит ипотечный — вряд ли до этого момента инвестирование сэкономленных средств среднестатистическим россиянином позволит компенсировать разницу в будущем. За ипотеку за 25 лет придется отдать 23 млн рублей, из них 7 млн рублей — за квартиру и 16 млн рублей набежит в виде процентов. Инфляция на эффективные ипотечные выплаты не повлияет (ну разве что будет подниматься квартплата). Уже здесь видно, что снимать квартиру немного дороже.

Далее самое интересное: у исправно платившего ипотеку заемщика на руках через 25 лет окажется подорожавшая из-за роста доходов населения недвижимость рыночной стоимостью 31,7 млн рублей. А у того, кто снимал квартиру, ее, соответственно, не будет. И не будет сбережений, так как из-за роста ставок аренды он за 25 лет заплатит больше, чем ипотечник. К тому времени квартиросъемщик достигнет предпенсионного возраста и начнет понимать, что его пенсионных выплат не будет хватать на аренду. Надеюсь, что к тому времени ему будет к кому обратиться за помощью.

 

Источник





Обсудить эту новость в TelegramОбсудить эту новость в Telegram

Поделиться новостью:

  • telegram
  • twitter
  • facebook
  • vk
Коментарии
http://berendeeviprudi.ru/apartment/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=&utm_content=47016302598_218308139249_m_1t1&utm_campaign=kostroma-brand&roistat=adwords8_g_218308139249_&roistat_referrer=&gclid=CjwKCAiAqbvTBRAPEiwANEkyCJPYK_SnETzD5vJjc5P6tL52stfD0wFmfolnwV9uKCILMhyIYWA9ZRoCvpkQAvD_BwE
Другие новости:
В январе-апреле комиссии по пересмотру кадастровой стоимости более 58% решений приняли в пользу заявителей
В январе-апреле комиссии по пересмотру кадастровой стоимости более 58% решений приняли в пользу заявителей

В январе-апреле 2018 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной сл...

29/05/2018
Ставки на квартиру. Минстрой планирует поддержать доступность нового жилья
Ставки на квартиру. Минстрой планирует поддержать доступность нового жилья

Минстрой России планирует поддержать покупательский спрос на жилье, если ипотечные ставки повысятся ...

16/01/2019
Цены выше крыши. Названы 7 причин подорожания жилья в 2019 году
Цены выше крыши. Названы 7 причин подорожания жилья в 2019 году

В течение последних трех лет столичный рынок новостроек находился в руках покупателей. Застройщики и...

18/01/2019
Цены на недвижимость пошли в рост
Цены на недвижимость пошли в рост

В этом году цены на недвижимость впервые за последние несколько лет пошли в рост. В среднем за год с...

05/12/2018
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Самое главное — это собрать все документы и запастись терпением. По законодательству Российской Феде...

31/01/2018
Эксперты представили предложения по снижению стоимости квадратного метра жилья на сельских территориях
Эксперты представили предложения по снижению стоимости квадратного метра жилья на сельских территориях

Вопрос повышения объема ввода жилья на сельских территориях, в том числе путем оптимизации стоимости...

23/03/2018